Judicialis Rechtsprechung

1. Bei überwiegend landwirtschaftlich genutzten Grundstücken entfällt auch der forstwirtschaftlich genutzte Teil dem Vorkaufsrecht des § 4 Abs 1 RSG, wenn die Gesamtfläche eine wirtschaftliche Einheit bildet und beide Flächen sinnvoller Weise nicht voneinander getrennt werden können. Dies gilt auch dann, wenn mehrere kleine Parzellen, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, nur zusammen die Mindestgrenze des § 4 RSG von 2 ha überschreiten.

2. Dass der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zu dem Wert der Grundstücke steht, lässt für sich allein weder das Vorkaufsrecht entfallen, noch macht es den Kaufvertrag genehmigungsfrei.

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OBERLANDESGERICHT NAUMBURG BESCHLUSS

2 Ww 26/01 OLG Naumburg

In der Landwirtschaftssache

wegen Erteilung einer Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz

hat der Senat für Landwirtschaftssachen des Oberlandesgerichts Naumburg durch den Richter am Oberlandesgericht Dr. Engel als Vorsitzenden, den Richter am Oberlandesgericht Handke und den Richter am Amtsgericht Grimm sowie die Landwirtin Gallun und den Landwirt Beer als ehrenamtliche Richter nach mündlicher Verhandlung vom 07. November 2001 am 15. November 2001 beschlossen:

Tenor:

Die sofortigen Beschwerden der Antragsteller gegen die Beschlüsse des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Magdeburg vom 08.05.2001 (Az. 12 Lw 30/00 und 12 Lw 31/00) werden zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten des Beschwerdeverfahrens 2 Ww 26/01, die bis zur Verbindung der Verfahren entstanden sind, trägt der Antragsteller zu 1), die Kosten des Beschwerdeverfahrens 2 Ww 27/01, die bis zur Verbindung der Verfahren entstanden sind, trägt der Antragsteller zu 2). Die seit der Verbindung der Verfahren entstandenen Gerichtskosten tragen die Antragsteller als Gesamtschuldner.

Außergerichtliche Auslagen werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert des Beschwerdeverfahrens wird auf 5.000,00 DM festgesetzt.

Gründe:

A.

Nach Versagung der Genehmigung gemäß § 9 GrdstVG begehren die Antragsteller die gerichtliche Entscheidung nach § 2 GrdstVG.

Der Antragsteller zu 2) hatte am 29.05.2000 mehrere dinglich belastete Grundstücke zum Kaufpreis von 2,00 DM von dem Gesamtvollstreckungsverwalter über das Vermögen der Fa. F. GmbH in C. gekauft. Zwei dieser Grundstücke, nämlich die in der Gemarkung C. , Flur 8 gelegenen Flurstücke 96 (4,503 ha) und 111 (1,501 ha), verkaufte er mit notariellem Vertrag vom 21.07.2000 zur Urkundenrolle Nr. 868/2000 des Notars K. H. zum Gesamtpreis von 5.000,00 DM lastenfrei an den Antragsteller zu 1) weiter. Eine Gewährleistung wegen möglicher Altlasten der Grundstücke haben die Antragsteller ausgeschlossen. Bei dem Flurstück 96 handelt es sich zu 0,14 ha um Wald und zu 4,363 ha um Ackerfläche. Das Flurstück 111 ist im Grundbuch als Gebäude- und Freifläche ausgewiesen, wird jedoch landwirtschaftlich genutzt. Beide Grundstücke waren seit 1993 an den Landwirt L. verpachtet, der in der Rechtsform einer GbR einen Betrieb mit Milchviehwirtschaft und Ackerbau auf 120 ha Ackerfläche betreibt.

Unter Ziff. VIII des Kaufvertrages vom 21.07.2000 haben die Antragsteller den Notar beauftragt, die erforderlichen Genehmigungen einzuholen und behördliche Erklärungen für sie entgegenzunehmen. Auflagenfrei erteilte Genehmigungen sollten mit dem Zeitpunkt des Eingangs beim Notar wirksam werden. Nur wenn eine Genehmigung versagt oder unter einer Auflage oder Bedingung erteilt würde, sollte der entsprechende Bescheid den Vertragsparteien selbst zugestellt werden.

Mit Schreiben vom 02.08.2000, das bei der Genehmigungsbehörde am 07.08.2000 einging, beantragte der Notar die Genehmigung des Grundstückskaufvertrages nach dem GrdstVG. Auf Anfrage der Genehmigungsbehörde teilte der Antragsteller zu 1) als Erwerber der Grundstücke am 22.08.2000 mit, dass er nach dem Erwerb nicht beabsichtige, die bestehenden Nutzungsverhältnisse zu ändern. Er sei mittelfristig nicht an einer Kündigung der bestehenden Pachtverhältnisse interessiert und beabsichtige, erst in einigen Jahren einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb zu eröffnen.

Mit Zwischenbescheid ohne Datum, der dem Antragsteller zu 2) am 25.08.2000 und dem Notar am 23.08.2000 zugestellt wurde, teilte die Genehmigungsbehörde mit, dass die Prüfung des Antrages nicht fristgerecht abgeschlossen werden könne, so dass sich die Frist zur Entscheidung gemäß § 6 Abs. 1 S. 2 GrdstVG auf zwei Monate verlängere. Mit einem weiteren Zwischenbescheid, der wiederum das Datum seines Erlasses nicht erkennen lässt, verlängerte die Genehmigungsbehörde die Entscheidungsfrist auf drei Monate mit der Begründung, dass ein Vorkaufsrecht nach dem Reichssiedlungsgesetz (RSG) zu prüfen sei. Dieser Zwischenbescheid wurde wiederum nur dem Antragsteller zu 2) und dem Notar zugestellt, jeweils am 04.10.2000.

Mit Vertrag vom 09.10.2000 hat der Antragsteller zu 1) die gekauften Flächen für die Dauer von sechs Jahren an den Landwirt L. verpachtet. Der Pachtvertrag sieht unter § 10 ein Sonderkündigungsrecht für den Fall des Verkaufs der Pachtsache vor.

Nachdem die S. mbH der Genehmigungsbehörde mitgeteilt hatte, dass sie zu Gunsten des Landwirts L. von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch mache, hat die Genehmigungsbehörde den Antrag der Antragsteller mit Bescheid vom 02.11.2000 abgelehnt und die Genehmigung des Kaufvertrages vom 21.07.2000 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG versagt. Zugleich hat sie den Verkauf an die vorkaufsberechtigte Landgesellschaft genehmigt. Der Bescheid wurde beiden Antragstellern und dem Notar jeweils am 03.11.2000 förmlich zugestellt.

Gegen diesen Bescheid haben beide Antragsteller Anträge auf gerichtliche Entscheidung gestellt, die jeweils am 17.11.2000 beim Amtsgericht Magdeburg eingegangen sind. Über die Anträge wurde vor dem Landwirtschaftsgericht in getrennten Verfahren verhandelt.

Beide Antragsteller haben die fehlende Zustellung fristverlängernder Zwischenbescheide gerügt und die ablehnende Entscheidung der Genehmigungsbehörde schon aus diesem Grunde für unwirksam gehalten. Eine Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes scheitere ferner daran, dass es sich zum Teil nicht um landwirtschaftliche Flächen handele.

In der Sache haben die Antragsteller - zunächst jeder für sich - die Ansicht vertreten, dass durch die beabsichtigte Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens nicht eintreten könnte. Ein besonderer Bedarf des Landwirtes L. - so hat der Antragsteller zu 1) behauptet - könne schon deshalb nicht angenommen werden, weil in C. und Umgebung etwa 1.000 ha landwirtschaftlicher Ackerfläche brachlägen. Der Antragsteller zu 1) hat ferner bestritten, dass der Milchviehbetrieb des Landwirts L. die verfahrensgegenständlichen Flächen für seine Produktion benötige. Er selbst - der Antragsteller zu 1) - habe dagegen vor, eine Wildtierfarm zu errichten, zu deren Betrieb er die gekauften Flächen benötige. Zu diesem Zwecke habe er am 30.10.2000 eine GbR gegründet, die Mitglied des Kreisbauernverbandes und am 23.01.2001 steuerlich angemeldet worden sei. Ein tragfähiges Betriebskonzept sei bereits erarbeitet und einer behördlichen Vorprüfung zugeführt worden.

Die Antragsteller haben sich ferner darauf berufen, dass der Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zum Wert der Grundstücke stehe. Da der tatsächliche Verkehrswert 50.000,00 DM betrage, erfülle der Vertrag vom 21.07.2000 den Tatbestand einer gemischten Schenkung, so dass das Vorkaufsrecht nicht ausgeübt werden könne. Der Antragsteller zu 2) habe durch den niedrigen Kaufpreis in uneigennütziger Weise den Aufbau eines natürlichen Wildgeheges fördern wollen.

Die Antragsteller haben beantragt,

festzustellen, dass das von der S. mbH hinsichtlich der Grundstücke der Gemarkung C. , Flur 8, Flurstück 96 und 111, ausgeübte Vorkaufsrecht unwirksam ist;

hilfsweise,

festzustellen, dass die Genehmigungsbehörde verpflichtet ist, die Differenz zwischen dem im Kaufvertrag vom 21.07.2000 vereinbarten Kaufpreis von 5.000,00 DM und dem tatsächlichen Verkehrswert an den Antragsteller zu 2) zu erstatten.

Die Genehmigungsbehörde hat vorgetragen, dass eine Absicht des Antragsteller zu 1), in absehbarer Zeit einen tragfähigen Nebenerwerbsbetrieb zu eröffnen, nicht ersichtlich sei. Eine baldige Betriebsaufnahme sei nicht zu erwarten. Demgegenüber sei der Landwirt L. , der als Haupterwerbslandwirt mit seiner Ehefrau in GbR eine Milchviehwirtschaft mit 180 ha Grünland und Ackerbau auf 120 ha Ackerland betreibe, aufstockungswürdig und auf die Flächen dringend angewiesen. Er werde in den nächsten Jahren bis 2004 von den ihm zur Verfügung stehenden 120 ha Ackerflächen einen erheblichen Anteil, nämlich 32 ha, durch staatliche Ausgleichsmaßnahmen verlieren.

Das Landwirtschaftsgericht hat die Anträge der Antragsteller mit zwei im Wesentlichen gleich lautenden Beschlüssen vom 08.05.2001 zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Landwirtschaftsgericht ausgeführt, dass eine Veräußerung der Flächen an den Antragsteller zu 1) zu einer ungesunden Verteilung von Grund und Boden führe, da er plane, erst in einigen Jahren einen landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetrieb zu errichten. Diese langfristige Aussicht rechtfertige es nicht, ihn einem Voll- oder Nebenerwerbslandwirt gleichzustellen. Der Landwirt L. hingegen sei auf die Flächen dringend angewiesen.

Hiergegen richten sich die sofortigen Beschwerden beider Antragsteller. Sie wiederholen ihren Vortrag zu den getroffenen Vorkehrungen zur Errichtung eines landwirtschaftlichen Betriebes durch den Antragsteller zu 1) und legen weitere Unterlagen vor, insbesondere Kostenvoranschläge über bauliche Maßnahmen, einen Nachweis über eine Teilnahme des Antragstellers zu 1) an einem Lehrgang für Dammwildhalter, ferner über Bemühungen um den Zukauf weiterer Flächen und die Beteiligung weiterer Mitinvestoren. Der Antragsteller zu 1) habe sich bereits seit mehreren Jahren mit der geplanten Gründung eines Nebenerwerbsbetriebes beschäftigt. Aus diesem Grunde habe er die verfahrensgegenständlichen Flächen hinzuerworben.

Die Verpachtung der Flächen stehe dem nicht entgegen, da der Antragsteller zu 1) durch das vereinbarte Sonderkündigungsrecht sofort auf die Flächen zugreifen könne. Im Übrigen sei es unbillig, allein auf den Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes abzustellen, nachdem das Konzept des Antragstellers zu 1) nun erheblich ausgereift sei.

Der Landwirt L. habe sich dagegen, so betonen die Antragsteller, nicht um den Zukauf weiteren Landes bemüht. Er sei also offensichtlich auf weitere Flächen nicht dringend angewiesen. Außerdem meinen die Antragsteller, dass - wenn der Aufbau einer Wildtierfarm nicht kurzfristig realisiert werden könne - die Nutzung der Flächen durch den Landwirt L. zunächst in keiner Weise beeinträchtigt und somit eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden nicht eintreten werde.

Die Antragsteller bestreiten weiterhin, die fristverlängernden Zwischenbescheide erhalten zu haben. Im Übrigen vertiefen sie ihr Vorbringen zur Unzulässigkeit des Vorkaufsrechtes unter dem Gesichtspunkt der Mischflächen und der erheblichen Abweichung des Kaufpreises vom tatsächlichen Wert. Sie betonen, dass sie seit sechs Jahren miteinander bekannt und befreundet seien, und versichern, dass über den beurkundeten Kaufpreis hinaus keine weiteren Zahlungen an Antragsteller zu 1) vereinbart oder geleistet worden seien. Hintergrund des - aus ihrer Sicht - zu geringen Kaufpreises sei außerdem gewesen, dass der Käufer diesen Betrag sofort in bar erhalten habe. Hilfsweise machen die Antragsteller geltend, dass der Antragsteller zu 2) im Falle einer Wirksamkeit des Vorkaufsrechtes wenigstens den tatsächlichen Verkehrswert von 50.000,00 DM erhalten müsse.

Die Antragsteller beantragen,

unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Magdeburg vom 08.05.2001 festzustellen, dass das von der S. mbH mit Schreiben vom 02.11.2000 hinsichtlich der Grundstücke der Gemarkung C. , Flur 8, Flurstück 96 und 111, ausgeübte Vorkaufsrecht unwirksam ist;

hilfsweise,

festzustellen, dass die Genehmigungsbehörde verpflichtet ist, die Differenz zwischen dem im Kaufvertrag vom 21.07.2000 vereinbarten Kaufpreis von 5.000,00 DM und dem tatsächlichen Verkehrswert, mindestens jedoch 45.000,00 DM, an den Antragsteller zu 2) zu erstatten;

äußerst hilfsweise,

festzustellen, dass der Vertrag zwischen den Antragstellern vom 21.07.2000, Urkundenrolle Nr. 868/2000 des Notars K. H. , hinsichtlich der Kaufpreisregelung unter Ziff. 3 Abs. 1 des Vertrages dahingehend ergänzt wird, dass der Kaufpreis 50.000,00 DM beträgt;

Die S. mbH und die Genehmigungsbehörde beantragen,

die Beschwerden der Antragsteller zurückzuweisen.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Beteiligten wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Der Senat hat die Beschwerdeverfahren 2 Ww 26/01 und 2 Ww 27/01 durch Beschluss vom 07.11.2001 miteinander verbunden.

B.

Die zulässigen sofortigen Beschwerden der Antragsteller haben keinen Erfolg.

I.

Der angefochtene Bescheid des Landratsamtes des O. es ist nicht bereits aus formellen Gründen unwirksam, wie die Antragsteller meinen.

1. Nach § 6 Abs. 1 GrdstVG ist die Entscheidung über die Genehmigung binnen eines Monats nach Eingang des Antrages und der Urkunde über das zu genehmigende Kaufgeschäft bei der örtlich zuständigen Genehmigungsbehörde zu treffen. Kann die Prüfung in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden oder hat die Genehmigungsbehörde eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrecht nach § 2 GrdstVG herbeizuführen, so ist vor Ablauf der Frist dem Veräußerer ein Zwischenbescheid zu erteilen. Durch den Zwischenbescheid verlängert sich die Frist von einem Monat auf zwei Monate und, falls die bezeichnete Erklärung herbeizuführen ist, auf drei Monate.

2. Der am 22.08.2000 abgesandte Zwischenbescheid, mit dem die Entscheidungsfrist erstmals um einen Monat bis zum 07.10.2000 verlängert wurde, ist den Beteiligten rechtzeitig zugegangen.

a) Ein Zwischenbescheid, der die Regelfrist von einem Monat auf zwei oder drei Monate verlängern soll, muss dem Antragsteller und dem Veräußerer innerhalb der laufenden Frist zugegangen sein (vgl. BGH, Urteil vom 03.06.1993, III ZR 104/92, NJW 1993, 3061, 3062). Anderenfalls muss die Genehmigung als erteilt angesehen werden. Ein nach dem Eintritt der Genehmigungsfiktion zugehender Bescheid oder eine Mitteilung der Genehmigungsbehörde ist rechtlich unbeachtlich (vgl. BGH, a.a.O. S. 3064).

b) Ob der Zwischenbescheid auch dem Antragsteller zu 1) als Käufer übersandt worden ist, bedarf allerdings keiner Aufklärung. Denn die - hier nicht in Frage gestellte - rechtzeitige Mitteilung an den Notar reicht aus, weil sie nach dem Willen der Kaufvertragsparteien in Abschnitt VIII des notariellen Vertrages vom 21.07.2000 vorgesehen war. Der Notar verfügte danach über eine Empfangsvollmacht für alle Bescheide, mit Ausnahme solcher, durch die eine Genehmigung versagt oder nur unter einer Auflage oder Bedingung erteilt wurde. Da der Zwischenbescheid von der Ausnahme nicht erfasst ist, gilt er mit der Zustellung an den Notar, die am 23.08.2000 erfolgte, als den Antragstellern zugegangen.

3. Aus den genannten Gründen erfolgte auch die Zustellung des zweiten Zwischenbescheides, der wiederum kein Datum trägt, rechtzeitig. Auch dieser Bescheid wurde dem Notar zugestellt, und zwar am 4.10.2000, also vor Ablauf der zweimonatigen Frist. Damit hat die Genehmigungsbehörde die Entscheidungsfrist in zulässiger und formell wirksamer Weise bis zum 07.11.2000 verlängert.

4. Der Umstand, dass die Zwischenbescheide nicht mit einem Datum versehen waren, berührt die Wirksamkeit der Versagung der Genehmigung nicht, da die Kenntnis vom Zeitpunkt der Entscheidung keine Wirksamkeitsvoraussetzung darstellt und der rechtzeitige Zugang der undatierten Bescheide nachgewiesen ist.

5. Die formelle Wirksamkeit des angefochtenen Bescheides vom 02.11.2000 setzt außerdem voraus, dass dieser Bescheid beiden Antragstellern ebenfalls rechtzeitig zugestellt worden ist. Auch diese Voraussetzung liegt vor.

a) Die Fiktion der Genehmigung nach § 6 Abs. 2 GrdstVG greift auch dann ein, wenn die Genehmigungsbehörde innerhalb der in § 6 Abs. 1 GrdstVG genannten Frist den Versagungsbescheid dem Käufer als Antragsteller oder dem Veräußerer nicht mitteilt (vgl. BGH, Beschluss vom 15.02.1979, V BLw 3/78, NJW 1979, 2609, 2610). Denn auch der Veräußerer soll nach § 2 Abs. 1 Satz 3 GrdstVG schon kurzfristig Gewissheit über die Genehmigung erlangen (vgl. den schriftlichen Bericht des Bundestagsausschusses für Ernährung, Landwirtschaft und Forsten zum Grundstücksverkehrsgesetz, 3. Wahlperiode, BT-Druck-S. 2635 "zu § 2" und "zu § 6"). Um dies zu gewährleisten, verlangt das Gesetz nicht nur eine formlose Mitteilung, sondern eine Zustellung des Bescheids an den Veräußerer.

b) Der Antragsteller zu 1) hat den ablehnenden Bescheid am 03.11.2000 im Wege der förmlichen Zustellung durch persönliche Übergabe erhalten, dem Antragsteller zu 2) wurde er am 03.11.2000 durch Niederlegung zugestellt. Beide Zustellungen sind durch die entsprechenden Postzustellungsurkunden nachgewiesen.

II.

Das Vorkaufsrecht gemäß § 4 RSG bestand und wurde wirksam ausgeübt.

1. Auf die Wirksamkeit des Vorkaufsrechtes kommt es - ungeachtet der Voraussetzungen des § 9 Abs. 1 GrdstVG - schon deshalb entscheidend an, weil die Genehmigungsbehörde die Entscheidungsfrist auf drei Monate verlängert und diese verlängerte Frist auch ausgenutzt hat. Bestand die Verpflichtung der Genehmigungsbehörde zur Herbeiführung einer Erklärung gemäß § 12 GrdstVG tatsächlich nicht, weil ein Vorkaufsrecht objektiv nicht gegeben war, so galt die beantragte Genehmigung nach Ablauf von zwei Monaten als erteilt, da die Genehmigungsbehörde eine Entscheidung nach § 9 GrdstVG dem Veräußerer nicht vor Ablauf dieser zweimonatigen Frist zugestellt hat (vgl. BGH, Beschluss vom 28.11.1995, V BLw 19/65, RdL 1966, 17, 18 f., Beschluss vom 14.02.1974, V BLw 1/73, RdL 1974, 135, 136).

2. Die Antragsteller meinen, dem Siedlungsunternehmen habe ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht hinsichtlich der beiden verkauften Grundstücke, von denen eines aus Wald- und Ackerflächen besteht, schon deshalb nicht zugestanden, weil es sich nicht um einheitliche landwirtschaftliche Flächen handele. Diese Auffassung teilt der Senat nicht. Vielmehr erfüllen die verfahrensgegenständlichen Grundstücke den Tatbestand des § 4 RSG.

a) Nach § 4 Abs. 1 RSG erwächst ein gesetzliches Vorkaufsrecht nur an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder Moor- bzw. Ödland, das in landwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann. An forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken besteht kein Vorkaufsrecht.

b) Der BGH hat mit Beschluss vom 14.02.1974 (V BLw 1/73, RdL 1974, 135, 136) entschieden, dass das Vorkaufsrecht dann nicht ausgeübt werden kann, wenn beim Verkauf mehrerer Grundstücke in einem Vertrag nicht alle zusammen verkauften Grundstücke dem Vorkaufsrecht unterliegen und für den Vertrag eine einheitliche Genehmigung beantragt worden ist, sofern sich weder aus den Umständen noch aus den Interessen der Vertragspartner die Möglichkeit einer Teilung des Vertrages und des Genehmigungsantrages ergibt. Diese Auffassung hat der BGH bisher (vgl. Beschl. v. 29.11.1996, BLw 10/96, AgrarR 1997, 191, 193, bestätigt durch Beschl. v. 08.05.1998, BLw 44/97, AgrarR 1998, 274, 275) nicht aufgegeben. Handelt es sich um separate Grundstücke, die keine wirtschaftliche Einheit bilden, so besteht ein Vorkaufsrecht daher grundsätzlich nicht.

c) Andererseits hat der BGH die Rechtsprechung einiger Oberlandesgerichte insoweit bestätigt, als er den wirtschaftlichen Grundstücksbegriff anerkannt hat. Der Begriff "Grundstück" i. S. d. des § 4 RSG ist demnach im wirtschaftlichen Sinne zu verstehen und erfasst jeden einheitlich bewirtschafteten landwirtschaftlichen Grundbesitz. Es kommt daher im Anwendungsbereich des RSG nicht darauf an, wie die Grundstücke katastermäßig erfasst oder im Grundbuch eingetragen sind, sondern allein auf deren wirtschaftliche Zusammengehörigkeit (vgl. BGH, Beschl. v. 09.05.1985, BLw 9/84, AgrarR 1985, 300, 302).

Hierauf aufbauend sind in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte Ausnahmen von dem oben dargestellten Grundsatz für solche Fälle anerkannt, in denen forst- und landwirtschaftliche Parzellen eine wirtschaftliche Einheit bilden und die landwirtschaftliche Nutzung den Charakter des Betriebes bestimmt (so OLG Koblenz, Beschluss vom 07.01.1997, 3 W 430/96, AgrarR 1997, 226, 227; Beschluss vom 08.01.1991, 3 W 526/90, AgrarR 1991, 321, 322; OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.02.1998 , 10 W (Lw) 39/97, AgrarR 1998, 398, 400). Gleiches gilt in den Fällen, in denen - wie hier - eines von mehreren Flurstücken die gesetzliche Mindestgröße für die Anwendbarkeit des § 4 RSG von 2 ha nicht erreicht.

d) Danach unterfällt bei überwiegend landwirtschaftlich genutzten Grundstücken der forstwirtschaftlich genutzte Teil auch dem Vorkaufsrecht, wenn die Gesamtfläche eine wirtschaftliche Einheit bildet und beide Flächen sinnvoller Weise nicht voneinander getrennt werden können. Dies gilt auch dann, wenn mehrere kleine Parzellen, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, nur zusammen die Mindestgrenze des § 4 RSG von 2 ha überschreiten.

e) Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen Kaufvertrag, der zwei Flurstücke erfasst, die eine wirtschaftliche Einheit als landwirtschaftliche Nutzflächen bilden.

aa) Das größere Flurstück 96 besteht zu einem sehr geringen Anteil (0,15 ha) aus Baumbewuchs, der nicht separat genutzt werden kann, wie die Antragsteller selbst betont haben. Vielmehr handelt es sich bei dem "Waldstück" offensichtlich lediglich um einen Windschutzstreifen. Geht man von dem oben dargestellten Grundsätzen aus, die von den Instanzgerichten entwickelt und vom BGH anerkannt wurden (vgl. hierzu den Beschluss des BGH vom 29.11.1996, a. a. O., der ein Grundstück zum Gegenstand hatte, das gemischt genutzt wurde), so kommt es auf eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung an. Das Flurstück 96 ist demnach als landwirtschaftliches Grundstück anzusehen. Eine separate Nutzung der Baumreihen ist nicht ersichtlich.

bb) Dies gilt auch für die beiden Flurstücke im Verhältnis zueinander. Sie liegen in unmittelbarer Nachbarschaft, sind nur durch einen Wirtschaftsweg getrennt und werden bisher von dem Pächter einheitlich bewirtschaftet. Es handelt sich erkennbar um eine wirtschaftliche Einheit. Auch das Konzept des Antragsteller zu 1) belegt in anschaulicher Weise eine einheitliche, die Flurstücksgrenzen überschreitende Nutzungsmöglichkeit der Grundstücke. Aus diesem Grunde schließt der Umstand, dass das kleinere Flurstück 111 die siedlungsrechtliche Mindestgröße von 2 ha nicht erreicht, das Vorkaufsrecht nicht aus. Maßgebend ist vielmehr nach dem wirtschaftlichen Grundstücksbegriff die Gesamtfläche der einheitlich nutzbaren Flurstücke.

cc) Der Umstand, dass das Flurstück 111 im Grundbuch als unbebaute Frei- und Gebäudefläche eingetragen ist, steht dem Vorkaufsrecht ebenfalls nicht entgegen. Denn wie bereits ausgeführt, kommt es nicht auf die Eintragung im Grundbuch, sondern auf die tatsächliche Nutzung an. Tatsächlich ist auch das Flurstück 111 unbebaut und wird seit Jahren ausschließlich landwirtschaftlich genutzt. Außerdem ist im Flächennutzungsplan auch für die Zukunft nur eine landwirtschaftliche Nutzung vorgesehen.

3. Der Ausübung des Vorkaufsrechtes steht nicht entgegen, dass der Kaufpreis unter dem festgestellten Verkehrswert liegt.

a) Die Frage, ob der vereinbarte Kaufpreis in einem groben Missverhältnis zu dem Wert der Grundstücke steht, lässt für sich allein weder das Vorkaufsrecht entfallen, noch macht es den Kaufvertrag genehmigungsfrei. Dies ergibt sich aus § 9 Abs. 1 Nr. 3 GrdstVG, wonach bei einem solchen groben Missverhältnis die Genehmigung gerade nicht zu erteilen ist, sondern schon aus diesem Grunde versagt werden kann (dann aber nur innerhalb der Zweimonatsfrist), ohne dass es auf ein Vorkaufsrecht ankäme.

b) Die Ausübung eines Vorkaufsrechts ist allerdings grundsätzlich nicht möglich, wenn es sich bei einem Grundstückskaufvertrag tatsächlich um eine (gemischte) Schenkung gehandelt. Dies ist jedoch hier nicht der Fall.

aa) Ein Vorkaufsrecht gemäß § 4 RSG besteht nur, wenn ein Kaufvertrag vorliegt. Haben die Vertragsparteien dagegen in Schenkungsabsicht gehandelt, kommt ein Vorkaufsrecht nicht in Betracht. Denn wie jedes vertragliche oder gesetzliche Vorkaufsrecht kann auch das Vorkaufsrecht nach § 4 RSG gegenüber einem Grundstückskaufvertrag, der eine gemischte Schenkung darstellt, nicht ausgeübt werden (so auch KG, Urteil vom 18.06.1999, MDR 2000, 147, 148). In der Beurkundung der Grundstücksübertragung zu einem zu niedrigen Preis in Schenkungsabsicht kann zugleich die formwirksame Beurkundung des Schenkungsversprechens liegen (vgl. KG, a. a. O.; allgemein zum Vorkaufsrecht bei gemischter Schenkung: RGZ 101, 99, 101 und RGZ 98, 124, 127 ff; bei Schenkung: BGH, WM 1957, 1164).

bb) Dies darf aber nicht dazu führen, dass das Vorkaufsrecht immer dann entfällt, wenn die Vertragsparteien einen Kaufpreis vereinbaren, der unter dem tatsächlichen Verkehrswert liegt. Denn der Verkauf eines Grundstückes erfolgt nicht immer auf der Grundlage eines Wertgutachtens, und die Höhe des Entgelts hängt von unterschiedlichen Faktoren ab, nicht zuletzt von dem Verhandlungsgeschick des Käufers, der in der Regel einen möglichst niedrigen Kaufpreis erzielen will. Nur wenn der Preis in einem auffallend groben Missverhältnis zum wirklichen, den Vertragsparteien bekannten oder von ihnen angenommenen Wert liegt und der Verkäufer - beispielsweise auf Grund familiärer Bindungen - in Schenkungsabsicht handelt, kann das Vorliegen eines Kaufvertrages verneint werden. Andernfalls könnte ein jedes Vorkaufsrecht dadurch unterlaufen werden, dass die Vertragsparteien einen Kaufpreis vereinbaren, der unter dem Verkehrswert liegt.

cc) Im vorliegenden Fall hält der Senat unter Berücksichtigung aller Umstände eine ursprüngliche Schenkungsabsicht des Antragstellers zu 2) nicht für gegeben. Dabei unterstellt der Senat zu Gunsten der Antragsteller, dass sie im Vertrag vom 21.07.2000 einen Kaufpreis vereinbart haben, der um ein Vielfaches unter dem tatsächlichen Wert der Flurstücke lag, wobei es nicht darauf ankommt, ob der tatsächliche Wert etwa 30.000,00 DM (so die S. mbH) oder 50.000,00 DM (so die Antragsteller) betrug.

Die Vereinbarung eines gegenüber den allgemeinen Bodenrichtwerten vergleichsweise niedrigen Preises kann auch darauf beruhen, dass die Antragsteller - wie sie selbst vorgetragen haben und sich aus dem Kaufvertrag ergibt - von der Möglichkeit ausgegangen sind, dass die Flurstücke mit Altlasten aus der Zeit der gewerblichen Nutzung belastet sind. Dieses Risiko hat der Antragsteller zu 1) in dem Vertrag vom 21.07.2000 ausdrücklich übernommen. Ein weiterer Gesichtspunkt, der die Beteiligten zur Vereinbarung des niedrigen Kaufpreises veranlasst haben könnte, ist der Umstand, dass der Antragsteller zu 2) den Betrag vom Antragsteller zu 1) sofort in bar erhalten hat, während er ansonsten im Hinblick auf die Dauer der Eigentumseintragung im Grundbuch eine - wie er meint - lange Wartezeit hätte in Kauf nehmen müssen. Es kommt hinzu, dass die Antragsteller sich erstmals im Rahmen des gerichtlichen Verfahrens auf eine Schenkung berufen haben. Weder enthält der Kaufvertrag Anhaltspunkte für einen entsprechenden Schenkungswillen, noch haben die Antragsteller außerhalb des Vertrages einen solchen geäußert.

Vor diesem Hintergrund reichen allein die Freundschaft der Antragsteller und der nun erklärte Wunsch des Antragstellers zu 2), die Errichtung einer Wildtierfarm zu fördern, nicht aus, um eine Schenkungsabsicht im Zeitpunkt des Vertragsschlusses anzunehmen.

III.

Die Genehmigung des Grundstückskaufvertrages vom 21.07.2000 wurde zu Recht versagt, denn der von der Behörde geltend gemachte Versagungsgrund nach §§ 4, 10 Satz 1 RSG i. V. m. § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG lag vor.

1. Über § 9 Abs. 5 GrdstVG sind die Vorschriften des § 9 Abs. 1 GrdstVG und des § 4 RSG miteinander verknüpft: Liegen die Voraussetzungen eines siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechtes vor, so darf die Genehmigung nach § 9 GrdstVG grundsätzlich (Ausnahme: Verkauf eines ganzen Betriebes) nur versagt werden, wenn das Vorkaufsrecht auch ausgeübt wird. Andererseits setzt die Ausübung des Vorkaufsrechts gemäß § 4 Abs. 1 RSG voraus, dass die Genehmigung gemäß § 9 GrdstVG versagt wird.

2. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG darf für die Veräußerung eines land- oder forstwirtschaftlichen Grundstückes die Genehmigung nur versagt werden, wenn die Veräußerung eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens bedeuten würde. Nach Absatz 2 der Vorschrift liegt eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann vor, wenn die Veräußerung Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur widerspricht. Was eine "Maßnahme zur Verbesserung der Agrarstruktur" ist, an der der Kaufvertrag gemessen werden muss, hat der Gesetzgeber nicht erläutert.

Nach der Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 12. Januar 1967 (BVerfGE 21, 73 = NJW 1967, 619), der sich der BGH in ständiger Rechtsprechung (vgl. etwa BGHZ 94, 292, 294 und Beschl. v. 06.07.1990, BLw 8/88, NJW 1991, 107, 109) angeschlossen hat, lassen sich die Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur anhand der gemäß § 5 des Landwirtschaftsgesetzes vom 5. September 1955 (BGBl I S. 565) von der Bundesregierung zu erstattenden Agrarberichte ermitteln. Nach diesem Maßstab hat der BGH eine ungesunde Bodenverteilung in der Regel dann angenommen, wenn landwirtschaftlich genutzter Boden an einen Nichtlandwirt oder an einen Nebenerwerbslandwirt veräußert werden soll und ein Vollerwerbslandwirt, der zum Erwerb bereit und in der Lage ist, das Grundstück dringend zur Aufstockung seines Betriebes benötigt, (vgl. BGHZ 94, 292, 295 m.w.N.; Beschl. v. 06.07.1990, BLw 8/88, NJW 1991, 107, 108). Der BGH hat zwar an seiner grundsätzlichen Bevorzugung von hauptberuflichen Landwirten gegenüber nebenberuflichen (vgl. BGHZ 94, 292, 295) nicht mehr festgehalten. Eine Gleichstellung ist aber nur dann gerechtfertigt, wenn der Nebenerwerbslandwirt Unternehmer im Sinne von § 1 Abs. 3 des Gesetzes über die Altershilfe für Landwirte ist und durch den Erwerb die Existenzgrundlage des Nebenerwerbslandwirts und der zu seinem Haushalt gehörenden Familienangehörigen verbessert wird (BGHZ 112, 86 ff). Ein Nichtlandwirt, der sich zum leistungsfähigen Neben- oder Vollerwerbslandwirt hin verändern will, kann beim Erwerb von landwirtschaftlichen Nutzflächen nur dann mit sonstigen leistungsfähigen Betrieben gleichgestellt werden, wenn er konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absichten und Vorkehrungen zur eigenen Übernahme einer mindestens leistungsfähigen Nebenerwerbslandwirtschaft getroffen hat (vgl. BGH, Beschl. v. 29.11.1996, BLw 10/96, AgrarR 1997, 249, 251 und BGHZ 116, 348, 351, dem sich die Instanzgerichte angeschlossen haben, vgl. z. B. OLG Rostock, 20.02.1998, 12 W (Lw) 27/94, RdL 2000, 43, 45).

3. Die Annahme, der Antragsteller zu 1) werde in absehbarer Zeit einen leistungsfähigen landwirtschaftlichen Betrieb einrichten oder wenigstens durch den Zuerwerb zu einem leistungsfähigen (Nebenerwerbs-)Betrieb i.S. der vorgenannten Rechtsprechung kommen, war zum maßgeblichen Zeitpunkt der Entscheidung der Genehmigungsbehörde nicht gerechtfertigt.

a) Entgegen der Ansicht der Antragsteller hat das Landwirtschaftsgericht zu Recht auf den Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes abgestellt. Denn die Genehmigungsfähigkeit des Kaufvertrages und die Wirksamkeit des Vorkaufsrechts ist ausschließlich nach der im Zeitpunkt seiner Ausübung gegebenen objektiven Rechtslage zu beurteilen (vgl. Barnstedt/Steffen, LwVG, 6. Aufl. 2001, § 1 LwVG, Rdn. 123). Es kommt daher auch im Rahmen der gerichtlichen Entscheidung über die versagte Genehmigung nach dem GrdstVG allein darauf an, ob der Grundstückskaufvertrag im Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechts hätte genehmigt werden können (vgl. BGH, Beschl. v. 08.05.1998, BLw 2/98 zitiert nach juris). Für das einmal wirksam ausgeübte Vorkaufsrecht ist es ebenfalls ohne Auswirkung, wenn später neue Umstände hinzukommen, die eine andere Entscheidung rechtfertigen könnten (vgl. OLG Stuttgart, Beschl. v. 29.11.1991, 10 W(Lw) 3/91, RdL 1991, 330).

b) Die sich aus der Rechtsprechung des BGH ergebende Gleichstellung von Nebenerwerbslandwirten mit hauptberuflichen Landwirten kommt für den Antragsteller zu 1) nicht zum Tragen. Er ist Nichtlandwirt, weil er seine Arbeitskraft bisher in vollem Umfang außerhalb eines landwirtschaftlichen Betriebs einsetzt. Zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die Landgesellschaft war nicht zu erwarten, dass der Antragsteller zu 1) in absehbarer Zeit einen tragfähigen Nebenerwerbsbetrieb einrichten werde.

aa) Die Planungen des Antragstellers zu 1) mögen zwar schon im Jahre 1997 begonnen haben, sie hatten jedoch im Oktober 2000 noch nicht ein solches Stadium erreicht, dass mit der baldigen Errichtung der Wildtierfarm zu rechnen war. Tatsache ist, dass der Antragstellers zu 1) selbst die Flächen noch im Oktober 2000 für die Dauer von sechs Jahren verpachtet hat. Entgegen seiner Ansicht berechtigt ihn das mit dem Pächter vereinbarte Sonderkündigungsrecht nicht dazu, die Flächen jederzeit selbst zu nutzen, die er wenige Monate zuvor gekauft hat. Denn eine Kündigung nach § 10 des Pachtvertrages kann sich nur auf solche Fälle des Verkaufs der Flächen beziehen, die nach Abschluss des Pachtvertrages erfolgen. Die Kündigung wäre nach dem Wortlaut und dem objektiven Sinn der vertraglichen Regelung nur möglich, wenn der Verpächter sich nach Abschluss des Pachtvertrages zum Verkauf entschließen sollte. Der Verkauf an den Antragsteller zu 1) durch den Antragsteller zu 2) als Verkäufer erfüllt diese Voraussetzung nicht, denn der Verkauf fand schon Monate vor Abschluss des Pachtvertrages statt. Die Vertragsparteien des Pachtvertrages haben aber nicht auf den Vollzug eines früheren Kaufvertrages oder den Zeitpunkt des dinglichen Rechtserwerbs abgestellt, sondern ausdrücklich auf den "Verkauf". Der Antragsteller zu 1) könnte den Pachtvertrag also nur dann vorzeitig kündigen, wenn er die Pachtflächen seinerseits weiterverkaufen würde. Dann aber stünden die Flächen ihm erst Recht nicht für den geplanten Betrieb zur Verfügung.

bb) Wesentliche Voraussetzung für die Annahme einer alsbaldigen Verwirklichung der Pläne durch den Erwerber ist auch, dass der Antragsteller zu 1) selbst als Unternehmer den Willen hat, sein seit langem ins Auge gefasstes Konzept nunmehr in die Tat umzusetzen. An dieser Voraussetzung hat es ersichtlich noch gefehlt, als das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde. Dies ergibt sich nicht nur aus dem Abschluss des langfristigen Pachtvertrages, sondern vor allem aus dem Schreiben des Antragstellers zu 1) vom 22.08.2000, mit dem er gegenüber der Genehmigungsbehörde unmissverständlich erklärt hat, dass sich an der gegenwärtigen Nutzung zunächst nichts ändern werde und er erst in einigen Jahren einen Nebenerwerbsbetrieb einrichten wolle.

cc) Der Senat verkennt nicht, dass der Antragsteller zu 1) inzwischen erhebliche Vorbereitungen getroffen hat, um sein Konzept einer Wildtierfarm, das in einer früheren Fassung bereits seit Jahren vorlag, zu verwirklichen. Alle konkreten Umsetzungsmaßnahmen liegen jedoch zeitlich nach der Ausübung des Vorkaufsrechtes und können diesem daher nicht mehr entgegen gehalten werden. Insbesondere die Kostenvoranschläge über bauliche Maßnahmen, der Nachweis über eine Teilnahme des Antragstellers zu 1) an einem Lehrgang für Dammwildhalter und die Bemühungen um den Zukauf weiterer Flächen sowie die Beteiligung weiterer Mitinvestoren datieren erst aus dem Herbst 2000 bzw. aus dem Jahre 2001. Auch die steuerliche Anmeldung des Betriebes wurde erst im Januar 2001 vorgenommen. Es kommt daher auch nicht darauf an, ob das vorgelegte Betriebskonzept einer Wildtierfarm "Torfstich" tragfähig ist. Denn selbst dieses Konzept - in seiner letzten und maßgeblichen Form - stammt erst vom 20.12.2000. Es kommt dabei nicht darauf an, ob die negative Entscheidung der Genehmigungsbehörde das Handeln des Antragstellers zu 1) beschleunigt hat oder ob er die geschilderten Maßnahmen ohnehin ergriffen hätte. Jedenfalls wurden alle konkreten Maßnahmen ersichtlich erst nach der Versagung der Genehmigung in Angriff genommen. Für die Beurteilung der Rechtslage zum Zeitpunkt der Ausübung des Vorkaufsrechtes können sie deshalb nicht herangezogen werden.

4. Als zweite Voraussetzung die Versagung der begehrten Genehmigung ist zu prüfen, ob der Inhaber eines anderen, leistungsfähigen Betriebes auf den Landerwerb dringend angewiesen ist. Diese weitere Voraussetzung liegt ebenfalls vor. Auch insoweit teilt der Senat die Ansicht der Genehmigungsbehörde und des Landwirtschaftsgerichtes.

a) Feste Maßstäbe für die Bestimmung eines solchen Bedarfs gibt es nicht. Der BGH hat ein dringendes Bedürfnis ohne Weiteres in einem Fall angenommen, in dem der Betrieb des Landwirts, zu dessen Gunsten das Vorkaufsrecht ausgeübt wurde, 53,71 ha umfasste, wovon nur 4,25 ha in seinem Eigentum standen, die restlichen Flächen aber angepachtet waren. Bei einem derartigen Missverhältnis zwischen Eigenland und Pachtland dient die Vergrößerung des Eigenlandanteils der wirtschaftlichen Stärkung des Betriebs und damit der Verbesserung der Agrarstruktur (vgl. BGH, Beschl. v. 29.11.1996, BLw 10/96, AgrarR 1997, 191, 193).

b) Im Verhältnis zu den 120 ha Ackerland, über die der Landwirt L. derzeit neben seinem Weideland verfügt, ist der verfahrensgegenständliche Teil von etwa 6 ha als vergleichsweise gering anzusehen (5 %). Stellt der erstrebte Zuerwerb einen derart kleinen Anteil an der Nutzfläche eines großen Betriebes dar, so kann nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden, dass der Betrieb auf den verhältnismäßig geringfügigen Zuerwerb dringend angewiesen ist. Vielmehr müssen weitere Umstände vorliegen, die einen Zuerwerb in dem dargestellten Umfang als dringlich erscheinen lassen.

c) Ein solcher Fall ist hier gegeben.

aa) Die Ermittlungen der Genehmigungsbehörde haben ergeben, dass der Landwirt L. in den nächsten Jahren etwa 32 ha Ackerflächen einbüßen wird. Diese Feststellungen, die auf einer schriftlichen Darstellung des Landwirts L. beruhen, wurden von den Antragstellern zwar bestritten, der Landwirt hat jedoch eine amtliche Bestätigung des Wasserstraßen-Neubauamtes H. vom 18.01.2001 vorgelegt, die eine detaillierte Flächenaufstellung enthält und im Rahmen des FGG-Verfahrens als Beweis der Nutzungsentziehung ausreicht. Anhaltspunkte dafür, dass diese Angaben falsch sein könnten, sind nicht ersichtlich.

Dass die amtliche Bescheinigung auf eine Anforderung des Landwirts L. im Zusammenhang mit dem vorliegenden Verfahren erteilt wurde, was die Antragsteller kritisieren, stellt die Richtigkeit der Auskunft nicht in Frage. Ob es sich bei den Flächen, die dem Landwirt entzogen werden, um dessen Eigentum handelt, ist ebenfalls unerheblich.

bb) Die aus der Bescheinigung des Wasserstraßen-Neubauamtes ersichtliche Flächeneinbuße entspricht 1/4 der gesamten Ackerflächen, die dem Landwirt L. zur Verfügung stehen. Dies bedeutet einen erheblichen Verlust, der durch die Entziehung der verfahrensgegenständlichen 6 ha noch verstärkt werden würde. Vor diesem Hintergrund erscheint es sachgerecht, dass die Landgesellschaft das Vorkaufsrecht ausübt, um zu Gunsten des Landwirts L. dessen Einbuße zum Teil auszugleichen. Ob andere Flächen in der Nähe brachliegen, wie die Antragsteller behaupten, bedarf dabei keiner Aufklärung. Denn das Brachliegen von Flächen gehört zum allgemeinen Bewirtschaftungskreislauf. Die Antragsteller haben nicht behauptet, dass diese Flächen auch zum Kauf oder zur Anpachtung zur Verfügung stehen.

IV.

Die Hilfsanträge der Antragsteller sind unzulässig.

1. Dem ersten Hilfsantrag, der auf eine Erstattung der Differenz zwischen dem vereinbarten Kaufpreis und dem behaupteten höheren Verkehrswert der Flurstücke gerichtet ist, kann aus Rechtsgründen nicht entsprochen werden.

a) Er scheitert schon daran, dass die Erstattung einer Wertdifferenz durch die Genehmigungsbehörde (wie beantragt) im Genehmigungsverfahren nicht in Betracht kommt. Sofern die Antragsteller meinen, die Behörde hafte hier auf Grund von Amtspflichtverletzungen für einen Schaden des Antragstellers zu 2), könnten solche Ansprüche jedenfalls nicht im Rahmen des Genehmigungsverfahrens geltend gemacht werden.

b) Aber auch wenn die Antragsteller ihren Hilfsantrag gegen die S. mbH gerichtet hätten, könnte dieses Begehren keinen Erfolg haben. Denn der Gesetzgeber hat den Fall, dass ein niedrigerer Kaufpreis beurkundet wird, ausdrücklich geregelt. Gemäß § 4 Abs. 3 S. 2 RSG gilt gegenüber dem Siedlungsunternehmen das beurkundete Entgelt als vereinbart. Kraft der Fiktion des Gesetzes wäre selbst ein so genannter - hier nicht anzunehmender - "Schwarzkauf" für die Ausübung des Vorkaufsrechts als gültig anzusehen (vgl. BGH, Beschl. v. 29.11.1996, BLw 10/96, AgrarR 1997, 249, 250). Der Gesetzgeber wollte mit dieser Vorschrift das im Gemeininteresse liegende Vorkaufsrecht gegenüber Vertragspartnern schützen, die es auf diesem Wege auszuschalten beabsichtigen (BGHZ 53, 52, 54). Wenn die Vertragsparteien eines genehmigungspflichtigen Grundstückskaufvertrages - aus welchen Gründen auch immer - einen anderen Preis beurkunden lassen als den, den sie für angemessen halten, so tragen sie allein das Risiko, dass im Falle der Ausübung eines gesetzlichen Vorkaufsrechtes der Vorkaufsberechtigte in den "Genuss" dieses vermeintlich günstigen Geschäftes kommt.

2. Keinen Erfolg hat auch der zweite Hilfsantrag, mit dem die Antragsteller eine nachträgliche Änderung des Vertragsinhaltes begehren. Auch ein solcher Eingriff in den Vertragsinhalt kommt aus den oben genannten Gründen nicht in Betracht. Soweit die Antragsteller unter Berufung auf die Rechtsprechung des BGH (vgl. BGH, Urt. v. 25.09.1986, II ZR 272/85, NJW 1987, 890 ff) eine Vertragsergänzung verlangen, kann dahin stehen, ob die von der Rechtsprechung dazu entwickelten Voraussetzungen hier vorliegen. Denn in jedem Fall könnte die Frage, welche Überlegungen die Vertragsparteien hinsichtlich der Höhe des Kaufpreises angestellt haben, sich nicht auf den Bestand des Vorkaufsrecht auswirken, sondern allenfalls im Wege ergänzender Vertragsauslegung für die Höhe des Entgelts von Bedeutung sein (vgl. BGH, a.a.O.), die jedoch im Genehmigungsverfahren nicht zu bestimmen ist. Im Genehmigungsverfahren nach dem GrdstVG findet eine Prüfung der materiellrechtlichen Wirksamkeit des Kaufvertrages insgesamt oder des Inhalts einzelner vertraglicher Regelungen nicht statt. Es ist lediglich darüber zu befinden, ob die von den Beteiligten gegen die Ausübung des Vorkaufsrechts zulässigerweise nach RSiedlG § 10 erhobenen Einwendungen begründet sind. Sonstige Einwendungen gegen die zivilrechtliche Gültigkeit des Kaufvertrages und insbesondere die Geltendmachung von Willens- und Form- oder Inhaltsmängeln sind im Prozessverfahren zu klären (vgl. OLG Stuttgart, Beschl. v. 17.02.1998, 10 W (Lw) 39/97, AgrarR 1998, 398, 400).

V.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 42 Abs. 2, 45 LwVG.

Den Geschäftswert hat der Senat gemäß §§ 34 LwVG, 18 ff, 30 KostO, wobei der Senat die Hilfsanträge nicht werterhöhend berücksichtigt hat, weil sie im vorliegenden Verfahren unzulässig sind.

Ende der Entscheidung